Hay conceptos técnicos relacionados con la compraventa de viviendas y con los créditos hipotecarios que escuchamos todos los días en los anuncios publicitarios de las entidades financieras, en los que estas intentan vendernos sus productos (hipotecas fijas, variables, mixtas…). Pero ¿sabes realmente qué significan palabras como diferencial de la hipoteca? ¿Sabes qué son la TAE y el TIN? Es conveniente estar familiarizado con estos conceptos para poder sacar mayor provecho de los simuladores de hipotecas o de las entrevistas con los profesionales inmobiliarios y bancarios y, en definitiva, elegir la hipoteca que se adapte mejor a nuestras necesidades.
Podemos comenzar con el diferencial de la hipoteca, que es el interés de referencia que aplica el banco. Como ya hemos dicho en entradas anteriores de este blog, aunque la contratación de hipotecas fijas está creciendo en los últimos años, en España la mayoría de los créditos hipotecarios que se conceden con variables. En estas hipotecas, el tipo de interés consta de indicador de referencia (que suele ser el euríbor) y diferencial (que es la ganancia que obtiene la entidad bancaria todos los meses, con tus cuotas, por haberte prestado el dinero). Más concretamente, en tus cuotas mensuales de la hipoteca pagarás por un lado el dinero que devuelves del préstamo y por otro el TIN (Tipo de Interés Nominal), que es el beneficio que saca el banco por haberte prestado el dinero.
¿Cómo se calcula el TIN? El TIN se obtiene sumando el euríbor y el diferencial. Además, hay otros factores que determinarán el precio final de tu hipoteca y que tendrás que tener en cuenta a la hora de elegir, como son las comisiones, los seguros, la evolución del euríbor y los productos complementarios. Las comisiones pueden ser de apertura, de amortización anticipada del crédito, de cancelación… En cuanto a los seguros, muchas veces los bancos mejoran las condiciones del crédito si contratas con ellos un seguro de hogar y/o cualquier otro tipo de seguro (por ejemplo, de vida o de salud). También pueden exigirte domiciliar la nómina con ellos o utilizar determinado tipo de tarjeta bancaria.
¿Cómo influye el euríbor? En el caso de las hipotecas variables, cuanto más bajo esté el euríbor, menos pagaremos cada mes. Actualmente el euríbor está bajo, y esta es una de las razones por las que estamos en un buen momento para comprar una vivienda.
Ya sabemos parte de la respuesta de la pregunta inicial: qué son la TAE y el TIN. Hemos hablado del TIN y de cómo se calcula con el diferencial y el euríbor. Ahora bien, para comparar hipotecas y saber cuál se ajusta mejor a tus intereses, te recomendamos que te fijes en la TAE (Tasa Anual Equivalente). Mientras que el TIN se refiere a los intereses del crédito, la TAE engloba el gasto total de la hipoteca, incluidos otros elementos como las comisiones, de las que hemos hablado más arriba. De nuevo, cuanto más bajo sea el porcentaje de la TAE, menor será el gasto hipotecario. Con todos estos factores, ¡mucha suerte en tu búsqueda del mejor crédito!