En octubre de 2021, el Gobierno presentó un anteproyecto de Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda. En dicha propuesta se planteaba que fuera posible limitar precio del alquiler a las viviendas de zonas tensionadas que reúnan una serie de requisitos también expuestos en el documento. Si bien no existen avances que impliquen su aprobación, la situación en España ha cambiado bastante en comparación con el último trimestre de 2021, por lo que el mercado del alquiler debe esperar a que se resuelva esta situación.
Para entender si una zona puede sufrir o no estas regulaciones, habrá que tener en cuenta los requisitos de las zonas tensionadas. En primer lugar, la carga media del coste total de la vivienda y contando con los suministros, deben exceder un 30% del ingreso medio de los hogares que pertenecen a la misma zona. El segundo requisito se produce cuando el precio de la vivienda en los últimos cinco años, haya sufrido un crecimiento acumulado de mínimo 5 puntos porcentuales superior al crecimiento acumulado que registra el IPC de la comunidad autónoma donde esté ubicada la vivienda. Es este último requisito, el que ha traído más incertidumbre al anteproyecto, puesto que no comprende de forma exacta el mercado inmobiliario en su contexto.
El principal inconveniente para la redacción de la ley, es el avance que ha sufrido el IPC en los últimos meses, donde las previsiones de analistas cifran entre el 6% y 7% el cierre de 2022, mientras que 2021 terminó con un 3,1%. Esta situación provoca que la medida de clasificación de viviendas propuesta, tenga poca trayectoria, según afirma el periódico El País, transcribiendo fuentes del Gobierno.
Ante esta situación y previsiones, en el caso de aplicarse actualmente, la mayoría de las consideradas áreas calientes cumplirían los requisitos, pudiendo limitar precio de alquiler porque pasarían declararse zonas tensionadas. Si tomamos en cuenta como marca la norma, el IPC acumulado desde 2017 hasta la actualidad, la media de España se encuentra en 14 puntos porcentuales. En cambio, si hacemos hincapié en la variación acumulada de los precios en el mismo periodo, los resultados se elevan hasta un 29,2% en Baleares o un 22,3% en Barcelona. Otras ciudades como Madrid o Las Palmas cumplirían el requisito por la mínima, con un 20%.
Una vez sacados los datos, el Ejecutivo reconoce la dificultad en aplicar a corto plazo, aunque esta ley está sujeta al cumplimiento del calendario de la Comisión Europea, el cual otorga al ministerio que posea la competencia para su elaboración, un plazo de 18 meses desde la elaboración del anteproyecto, para declarar de forma oficial zonas tensionadas. De esta forma, se plantea una nueva incertidumbre en el mercado del alquiler, donde el proceso inflacionario se vuelve un factor clave. En caso de bajar o mantenerse los precios del alquiler, si la situación continúa su progresión, el diferencial adjudicado de 5 puntos con el IPC autonómico puede resultar una medida insuficiente.